Uno studio di settore: casistica e
metodologia valutazioni e investimenti
Raffaele Panico
Il settore alberghiero è in profonda trasformazione. La presenza sul Belpaese di numerosi immobili atti alla ricezione ci consente senza tema di dubbio, come da sempre, l’intrapresa qualificata per la vocazione turistica; l’Italia oggi, come nel passato, è memore del Gran Tour. Il Gran Tour era consuetudine ed iniziava nella seconda metà del XVII secolo. Era una lunga missione che nell’Europa del tempo veniva intrapresa dai ricchi dell’aristocrazia europea, destinata a perfezionare le loro conoscenze la formazione e il loro sapere con permanenza in una città e il suo contesto. Tale missione formativa aveva durata indefinita e, ovvio, aveva come destinazione l’Italia. Gli Stati italiani erano certamente il modello di riferimento per civiltà e culture, Umanesimo e Rinascimento alle spalle dell’ingegno e arte degli italiani, nonostante e proprio perché, seppur aperte le nuove vie di comunicazione marittime transoceaniche con la scoperta del Nuovo Mondo, le realtà presente in Italia erano il grembo il centro vitale cui riferirsi.
Oggi, i cambiamenti nel settore turismo hanno finito per produrre effetti importanti sulle imprese alberghiere. Scenari iper-competitivi, dove il tema del valore e delle modalità per raggiungere obiettivi concreti e duraturi nel tempo vede gli albergatori e le relative strutture ricettive, l’immobile l’albergo lo spazio fruibile, al centro di questa trasformazione.
Hotel Investment & Valuation
– Metodologie e Casi di Giacomo Morri e Fabrizio Trimarchi
Da un lato, il ricambio generazionale nelle imprese alberghiere genera l’esigenza di conoscerne il valore, anche con finalità di cessione; dall’altro, il bisogno di riqualificazione alimenta la necessità di calcolare la convenienza degli investimenti, con il fine ultimo di accrescere il valore del bene. Inoltre, l’asset alberghiero rientra a pieno titolo nelle strategie degli investitori immobiliari, amplificando la necessità di competenze ed expertise nell’analisi degli investimenti.
Il valore dell’immobile in cui si esercita l’attività alberghiera è fortemente legato all’attività d’impresa in esso svolta. Il volume affronta – da un punto di vista metodologico e con esempi pratici – le modalità di creazione e quantificazione del valore del bene albergo, basandosi su metodologie ampiamente utilizzate nella valutazione d’azienda e immobiliare.
Il sito www.morri-trimarchi.it è parte integrante dell’opera editoriale con:
- Bibliografia interattiva con possibilità di consultare direttamente gli studi citati grazie a numerosi collegamenti ai documenti originali
- Modelli su foglio di calcolo Excel con esempi di valutazione con formule per un migliore approfondimento e un immediato utilizzo a fine didattico
- Link ai siti citati nel testo e ad altri di interesse su argomenti correlati
- Presentazioni con slide per ripercorrere i temi affrontati in ogni capitolo, che consentono al Lettore di avere una sintesi di quanto trattato e rappresentano per i docenti un utile strumento didattico
Descrizione
Il comparto alberghiero italiano sta attraversando una profonda trasformazione che appare appena iniziata, le cui evoluzioni sono evidenti, ma i cui ancora incogniti effetti si dispiegheranno probabilmente nel corso del prossimo decennio e oltre. A fronte di una distribuzione capillare di immobili ricettivi sul territorio e della vocazione indiscussa dell’Italia quale primaria destinazione turistica, le mutate esigenze dei clienti – unite alla trasformazione digitale del business – hanno prodotto e producono un gap che ha quale baricentro l’“albergo”, inteso quale asset “destinatario” di tali cambiamenti nell’intera filiera turistica. Al cambiamento di scenario generale, si aggiungono fattori specifici.
Da un lato i ricambi generazionali delle imprese alberghiere, spesso assimilati da fasi di turbolenza nella gestione operativa, generano l’esigenza di conoscerne il valore, anche con finalità di cessione dell’impresa sul mercato. Tale problematica investe una gran parte, se non addirittura la maggior parte, degli alberghi e delle strutture ricettive complementari nell’intero territorio nazionale. Dall’altro lato, le forti esigenze di rinnovo e riqualificazione alimentano la necessità di conoscere la convenienza economica degli investimenti, principalmente sugli immobili: il tema della stima del valore dell’immobile in cui si esercita l’attività alberghiera diviene pertanto cruciale, soprattutto in relazione agli interventi periodici necessari affinché il bene immobiliare “albergo” consenta di accrescere il valore dell’impresa.
Non solo, in una fase di mercato in cui gli investitori immobiliari, spinti dalla disponibilità di denaro sul mercato, si stanno orientando verso tipologie di immobili che offrono maggiori rendimenti, con volumi di investimento in crescita, diventa sempre più rilevante una corretta valutazione del valore del bene, evitando stime irrealistiche che alimentino errate aspettative nei venditori.
In tale contesto, questo Libro muove principalmente dall’esigenza di razionalizzare gli aspetti legati a un tema dibattuto nelle pratiche valutative, avente per oggetto l’“albergo”. Dalle evidenze provenienti dal mercato, infatti, emerge che spesso – anche nella prassi professionale – non vi sia chiarezza nelle modalità di determinazione del valore del bene, o dei beni, oggetto di valutazione. Tale scarsa chiarezza si riflette anche nell’attività d’impresa esercitata dagli imprenditori alberghieri italiani, che sovente tendono a separare l’immobile e l’azienda anche con finalità di stima del valore dei beni facenti parte del patrimonio aziendale. In tale direzione il Libro fornisce un contributo metodologico pratico, sia nell’illustrazione delle tecniche valutative più diffuse, sia nella loro applicazione nel rispetto della più accreditata pratica professionale e degli standard valutativi più diffusi.
Il Libro è anche frutto di un’attività di ricerca accademica effettuata nella letteratura specialistica, che risulta quasi esclusivamente di provenienza internazionale – nordamericana in particolare – votata ad approfondire il tema degli investimenti alberghieri. Se confrontato con tale contesto, lo scenario italiano appare piuttosto carente, e di fatto manchevole di aree e strutture di ricerca indirizzate verso tale campo. Questo è un aspetto che il Libro – seppur parzialmente – intende colmare, con l’obiettivo di alimentare un filone di ricerca che potrà essere sviluppato nei prossimi anni anche in Italia.
La carenza del mercato italiano si riscontra, inoltre, in relazione alla raccolta, sistematizzazione e interpretazione dei dati derivanti dal mercato immobiliare alberghiero, che sono alla base di un’appropriata e valida attività di valutazione. In tale direzione, è auspicabile che tutti gli attori (università, enti di ricerca, società private, associazioni di categoria, investitori, intermediari immobiliari, etc.) possano cooperare con il fine di rendere strutturati e significativi i dati di mercato contribuendo alla loro trasparenza e accessibilità.
Idealmente, i destinatari del Libro sono sia gli operatori del mercato degli investimenti immobiliari desiderosi di affacciarsi a una tipologia più specialistica rispetto a quelle tradizionali, sia i proprietari di immobili alberghieri che oggi si interrogano sul futuro delle proprie imprese, completamente diverso solo rispetto a dieci o venti anni fa.
Non solo, un’ulteriore classe di destinatari può essere rappresentata dai soggetti finanziatori che intervengono nel processo di finanziamento di tale segmento d’immobili: in particolare, l’adozione di tecniche valutative appropriate, basate su una robusta analisi di mercato e di prodotto, consentiranno di facilitare il processo d’analisi necessario per comprendere la sostenibilità del business alberghiero e come conseguenza la sua effettiva finanziabilità.
Infine, il Libro è destinato anche agli studenti dei programmi di economia del turismo e di real estate che vogliano comprendere le modalità di stima e di valorizzazione degli immobili alberghieri, fondamentali all’interno dell’intera filiera turistica.
Il Libro non ha la pretesa di coprire l’intero e vasto settore della ricettività, con tutte le problematiche gestionali connesse, ma si focalizza principalmente sulla stima del valore di mercato e di investimento degli immobili alberghieri; per tale ragione necessariamente presenta anche un focus sull’azienda alberghiera stessa e sulle metriche di misurazione delle performance gestionali. Sebbene vi siano tecniche mutuate dal più ampio filone di studi della valutazione immobiliare, esso stesso derivato dalla valutazione d’azienda, ci si sofferma comunque anche su tematiche legate all’attività alberghiera, dal momento che, trattandosi di trade-related property – come si vedrà durante la trattazione – il confine tra i driver di valore dell’utilizzatore (il gestore alberghiero) e del bene immobile è molto labile. In questa prospettiva, ci si allontana da metriche di valore legate alla dimensione fisica, quali il numero di camere, ma ci si avvicina a dinamiche di valutazione economica, senza però perdere il contatto con i fattori sottostanti, cioè il servizio di ospitalità prodotto dall’“azienda immobile alberghiero”.
L’esperienza, accademica e professionale, degli Autori guiderà il Lettore nel distinguere quanto suggerito dalla teoria e quanto necessario o possibile svolgere, con un costante parallelo tra teoria e prassi.
Il contributo che si è voluto dare riguarda la possibilità di avere in un unico testo i temi fondamentali utili ad analizzare l’investimento immobiliare alberghiero, procedendo con la disamina di aspetti diversi, ma collegati tra loro, necessari alla comprensione ed esecuzione di investimenti in questo segmento. Diversamente da altre tipologie di immobili, la gestione alberghiera operativa assume un ruolo primario in tale contesto, poiché più di ogni altro immobile commerciale, l’albergo deriva il proprio valore e la propria funzione nell’esercizio dell’attività d’impresa.
Il sito www.morri-trimarchi.it è parte integrante dell’opera editoriale con:
- Bibliografia interattiva con possibilità di consultare direttamente gli studi citati grazie a numerosi collegamenti ai documenti originali
- Modelli su foglio di calcolo Excel con esempi di valutazione con formule per un migliore approfondimento e un immediato utilizzo a fine didattico
- Link ai siti citati nel testo e ad altri di interesse su argomenti correlati
- Presentazioni con slide per ripercorrere i temi affrontati in ogni capitolo, che consentono al Lettore di avere una sintesi di quanto trattato e rappresentano per i docenti un utile strumento didattico
Scheda del Libro
Titolo: Hotel Investment & Valuation – Metodologie e casi
Argomento: Mercato immobiliare
Autori: Giacomo Morri, Fabrizio Trimarchi
Editore: EGEA
Collana: SDA Bocconi – Leading Management
Prefazione: Magda Antonioli (Professore di Economia Politica e del Turismo e direttore del corso di laurea magistrale in Economics and Management in Arts, Culture, Media and Entertainment, Università Bocconi)
Data di pubblicazione: 05-2020
N° pagine: 384
Prezzo di copertina: €48,00
Website: www.morri-trimarchi.it
Indice
- Immobili ricettivi in una prospettiva economica
- Peculiarità nella progettazione e realizzazione dell’immobile alberghiero
- Diritti sull’immobile, modelli gestionali e formule contrattuali
- Fattibilità e strategie nell’investimento immobiliare alberghiero
- La gestione caratteristica alberghiera e i risultati economici
- Valutazione dell’immobile alberghiero
- Analisi dell’investimento in immobili alberghieri
- Valutazione di un immobile alberghiero trophy asset con contratto di HMA
- Valutazione di un immobile alberghiero upscale con contratto di HMA
- Valutazione di un’azienda alberghiera
- Analisi di investimento di un progetto di sviluppo di un albergo midscale con contratto di franchising
